招商蛇口计提资产减值准备44亿！减少近35亿净利润，发生了什么？

2月23日晚间，招商蛇口发布业绩快报，2021年公司实现营业总收入1606.43亿元，同比增长23.93%，同期实现归母净利润103.72亿元，同比下滑15.35%。

计提资产减值准备43.72亿

对于业绩下滑的主要原因，招商蛇口归结为:报告期内，公司房地产项目竣工交付并结转的面积增长，因此房地产业务结转收入增加，但受市场下行影响，房地产业务结转毛利率同比有所下降，公司转让子公司产生投资收益同比减少24.45亿元，由此形成的归属于上市公司股东的净利润同比减少20.49亿元，并且，公司按照市场参考价格对截至2021年12月31日存在减值迹象的资产进行了减值测试根据减值测试结果，对存货，投资性物业，长期股权投资计提资产减值准备及对重大风险类别应收款项计提信用减值准备共计43.72亿元，减少公司2021年度归属于上市公司股东的净利润34.56亿元，对归属于上市公司股东的净利润的影响同比增加12.72亿元

上述计提资产减值准备情况如何招商蛇口当日单独发了份公告予以了说明，其中包括信用损失准备9.81亿元，存货跌价准备17.19亿元，投资性房地产减值准备7.79亿元，长期股权投资减值准备8.93亿元

具体来看，信用损失准备是公司按信用风险特征的相似性和相关性对应收款项进行分组，这些信用风险通常反映债务人按照该等资产的合同条款偿还所有到期金额的能力，并且与被检查资产的未来现金流量测算相关本次公司对单项计提信用损失准备类别的应收款项进行了单独减值测试，按照其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提信用损失准备9.81亿元

存货跌价准备方面，主要由于部分房地产项目销售价格未达预期公告显示，报告期末，公司根据市场参考价格，按照存货的预计售价减去至完工时预计将要发生的成本，销售费用以及相关税费后的金额确定可变现净值当其可变现净值低于成本时，提取存货跌价准备，共计提存货跌价准备17.19亿元

投资性房地产减值准备方面，报告期末，公司根据租赁市场预期租金收入，出租率等情况，估计存在减值迹象的投资性房地产的可收回金额，按其低于账面价值的差额计提资产减值准备，共计提投资性房地产减值准备7.79亿元。

长期股权投资减值准备方面，报告期末，公司对经营低于预期，且未有改善迹象的长期股权投资判断其存在减值迹象公司对该等长期股权投资估计其可收回金额，按其低于账面价值的差额计提资产减值准备，计提长期股权投资减值8.93亿元

签约销售面积同比降近30%

资料显示，招商蛇口为招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，是集团内唯一的地产资产整合平台及重要的业务协同平台公司为城市发展与产业升级提供综合性的解决方案，为客户的生活和工作配套提供多元化的，覆盖全生命周期的产品与服务

从今年情况来看，在房地产市场下行背景下，公司销售情况仍难免出现下滑2022年1月销售及近期购得土地使用权情况简报显示，1月公司实现签约销售面积70.56万平方米，同比减少27.66%，实现签约销售金额151.47亿元，同比减少38.47%

对此，天风证券在2月11日一份点评报告中分析称，受春节假期，去年高基数，整体环境等因素影响，公司单月销售双位数下跌，但销售均价环比有所提升。深交所要求辰安科技请补充披露各类主要资产计提减值准备的详细内容及金额范围，与2021年第三季度计提金额差异较大的原因及合理性。并结合2020年，2021年相关业务开展情况，资产状态，相关主体经营及业绩情况等因素，补充说明出现减值迹象的具体时点，以前年度减值准备计提是否充分，本次减值准备计提的依据，测算过程及合理性，是否存在通过计提减值准备调节利润的情形。。

该行还测算，以权益地价计算，2022年1月公司拿地力度为16.09%，与上月40.68%相比下降明显从楼面价看，2022年1月新增项目楼面价为11218.88元/平方米，较上月13925.98/平方米下降19.44%，主要与当月在低能级城市的补货比例有所提升1月的地售比为52.26%，较上月的70.11%相差17.85%，主要与补货区域不同于销售区域有关