8天24城密集跟进“认房不认贷”市场活跃度短期提升

9月6日，珠海市住建局印发通知，官宣开始全面执行“认房不认贷”。

8月25日住建部、央行、金融监管总局联合发文，推动落实首套房贷款“认房不认贷”，并将其纳入“一城一策”工具箱。随后的8月30日，广州打响了执行“认房不认贷”第一枪之后，各地跟进速度很快。

21世纪经济报道记者不完全统计发现，8月30日至9月6日，已经有广州、深圳、中山、武汉、惠州、东莞、上海、北京、重庆、佛山、成都、江门、鄂州、厦门、长沙、南宁、苏州、无锡、宁德、清远、沈阳、韶关、杭州和珠海等24个城市官宣全面执行“认房不认贷”。另外，安徽和江苏发文，在全省范围内推动落实“认房不认贷”。

“认房不认贷”政策落地，释放了部分观望和积压的购房需求，给房地产市场注入了暖意，但各地效果有所不同。一线城市楼市热度上升的特征最明显，新政带来看房量和成交量的增长，新房市场对政策的反应速度相对更快。

与一线城市相比，诸葛数据研究中心高级分析师陈霄向21世纪经济报道记者表示，受城市购房需求的规模、原本房地产政策宽松程度等因素影响，“认房不认贷”对二线城市的市场影响稍弱，对三四线城市的影响更逊色一些。同时，一线城市政策的执行，也会对周边的二三四线城市人口产生更大的吸引力。

8天24城跟进“认房不认贷”

2023年8月25日，三部门联合发文，推动落实“认房不认贷”，即购房家庭的家庭成员在当地名下无房，不管在全国范围内是否有贷款记录，贷款是否结清，在当地购房均按首套房贷政策执行。这项政策作为政策工具，被纳入“一城一策”工具箱，政策调整窗口就此打开。

5天后，广州率先响应，在全市范围内执行“认房不认贷”；当日晚间，深圳发文跟进。其后，9月1日当天，上海、北京先后发文，也在全市范围内全面执行“认房不认贷”，超出市场预期。

在三部门和一线城市带动下，各地响应速度很快，从8月30日至9月6日，至少有24个城市官宣执行“认房不认贷”。仅9月1日当天，除了上海和北京之外，还有重庆、佛山、成都、江门、鄂州、厦门、长沙等地官宣跟进。

此外，9月1日安徽省住建厅等四部门联合印发通知，结合安徽住房信贷政策及实施情况，参考北京、上海等地的做法，会商提出了执行首套房贷“认房不认贷”的政策，以安徽省房地产业健康发展推进工作组名义印发，指导各市因城施策执行。不止安徽，江苏也从省级层面发文，支持各地因城施策，落实“认房不认贷”等政策。

实际上，住建部在今年7月召开的企业座谈会上，就明确提出了需求端政策调整的三大方向，除了“认房不认贷”之外，还有降低首套房首付比例和贷款利率，以及改善性住房换购税费减免。近期相关政策也有更详细的文件出台。

为更好落实相关政策，重庆、沈阳、南宁、宁德打出“组合拳”，将“认房不认贷”与其他政策结合，多措并举提振市场信心。

如沈阳除了全面执行“不认贷”之外，还取消二环内的限购、限售要求，首套房和二套房的首付比例分别降至20%和30%，定向提高特定群体的公积金贷款额度，定向降低二套房公积金首付比例，加大税收减免力度等等。

短期提振市场活跃度

沈阳中原研究部数据显示，8月沈阳商品住宅成交32.6万平方米，同比仍降17%，但环比微涨6%，成交价格1.15万元/平方米，低于去年同期，但环比上涨13%。虽然不排除结构性因素，但从数据表现来看，8月沈阳楼市已略微显出一些筑底回升特征。

9月4日沈阳市房产局等五部门联合发布楼市新政之后，当地一位头部房企人士向21世纪经济报道记者表示，看房的人明显增加了，但购房者决策需要时间，新房认购量和二手房成交量并未出现大幅上涨的情况。

“据我了解，还是有一部分人在观望，期待更大力度政策出台。另外，每年净流入沈阳的人口数量有限，新增的购买力相对其他热点城市还是要弱一些。”该人士说。

武汉执行“认房不认贷”的时间略早于沈阳，9月1日政策正式开始执行之后，当地售楼处也迎来了更多看房客。

但8月刚在武汉买房的小陈向21世纪经济报道记者表示，“好几个销售顾问都在发售楼处全是看房人的朋友圈，但我关注的几个楼盘的网签量目前还没有太大的变化。”

小陈还发现，很多在售项目，尤其是位置偏远项目的优惠力度在加大，包括折扣力度更大，优惠房源更多等等。

类似的说法也在当地一位资深中介代理人士张宇处得到佐证，他向21世纪经济报道记者表示，武汉很多新房项目一直在以各种形式降价，不少开发商的回款压力比较大。

“一线城市是风向标，政策效应传导到武汉还需要时间。”张宇说。

陈霄表示，“认房不认贷”政策的执行将会释放一批购房需求，拉升市场活跃度，这一点毋庸置疑。对于一线城市来说，政策的效应会更加显著，主要是由于一线城市人口大量流入，具备庞大的需求群体，政策的放松让很多人拥有了入市的资质和条件。

事实也是如此，“认房不认贷”在一线城市的市场迅速激起水花，北京和上海尤为明显。中指研究院发现，整体来看政策落地之后，一线城市新房到访量和认购热度提升，二手房带看量也有比较明显的增加，整体市场热度有所提升。相较于一线城市，陈霄认为，二线城市的政策效果可能稍弱一些，三四线城市则要相对更逊色，这是需求规模决定的，而且二线城市和三四线城市原本的政策就比一线城市宽松。同时，一线城市政策优化，也会对周边的二三四线城市人口产生更大的吸引力，可能会再次虹吸周边的人口进入。

“认房不认贷”政策效果的持久性一直颇受关注。中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道记者分享了一组数据，9月2日-4日，即北京全面执行“认房不认贷”的前4日，二手房分别成交1200套、1400套、600套和500套，这几乎是之前快半个月的成交量水平。但在张大伟看来，存量的需求消化得很快，接下来的周末能否保持这样的成交水平还有待观察。

“这波行情也不知道能持续多久，改善需求消耗完了可能就没动力了。有底气的开发商能趁着热度和流量赚一波，底子薄的抓紧回款。”张宇说。

陈霄认为，对于很多非热点的城市来说，去库存还是非常重要的问题。三四线城市后续可以考量逐步全面放开购房限制性政策，加上一些税费减免、购房补贴以及房票等政策，共同助力提振市场活力。