优化房贷政策关键在精准

近一周，北京、上海房地产新政的落地工作正在有序开展。12月15日，北京地区多家商业银行宣布，新发放的个人住房贷款利率执行最新政策下限，非城六区首套、二套房利率最低可降至4.2%、4.75%，城六区首套、二套房利率最低可降至4.3%、4.8%。

北京、上海宣布调整优化房地产政策，引发市场高度关注。以北京为例，仅从住房信贷政策的角度看，新政不再区分普通住宅、非普通住宅，首套房首付比例统一降至30%；二套房则按城六区、非城六区划分，首付比例分别为50%和40%。此前，首套房普通住宅、非普通住宅首付比例分别为35%、40%，二套房普通住宅、非普通住宅首付比例分别为60%、80%。与此同时，自12月15日起，北京新发放的城六区首套、二套房利率政策下限分别降至4.3%、4.8%，非城六区首套、二套房利率政策下限分别降至4.2%、4.75%。调整前，北京首套、二套房利率政策下限分别为4.75%、5.25%。

在众多市场观点中，最引人注意也最亟待厘清的疑问是，政策调整是否会推动一线城市房价上涨。正确看待这一问题，要理解住房信贷政策的差别化特征，要看懂住房信贷政策因城施策、精准执行的客观事实。

从地方层面看，北京调整后的住房信贷政策仍强调差别化、精准化特征，并非“一刀切”。首先，此次调整主要聚焦首套房，相比之下，二套房的首付比例、贷款利率仍有较高门槛。其次，虽然首套房利率政策下限降至4.2%，但仍高于全国政策下限，“房住不炒”的定位没有改变。况且，并非所有人都能拿到最低贷款价格，各银行在实施过程中，会结合购房者的个人资质、风险状况等因素，科学合理确定具体的利率水平。再次，房贷利率仍采取“新人新办法、老人老办法”，最新的房贷利率政策下限只适用于自12月15日起发放的贷款，这符合政策“管热也管冷”、不同时期具体问题具体分析、推动房地产市场平稳健康发展的初衷。

从全国层面看，住房信贷政策仍坚持“因城施策”原则，且精准性日益增强。以房贷利率为例，其调整优化的逻辑是，全国给出一个利率政策下限，在此基础上，各地根据自身房地产市场供求关系，决定是否加点以及加多少。2022年12月，“首套住房贷款利率政策动态调整机制”建立，政策的双向性、动态性、稳定性进一步增强。若某城市的新建商品住宅销售价格连续3个月环比、同比均下降，那么该城市可阶段性维持、下调或取消当地的首套房利率下限。但是，如果该城市的房价出现了趋势性上涨苗头，它将及时退出支持政策，恢复执行全国统一的首套房利率下限。

最后要说的是，“房住不炒”的定位没有改变。接下来，要围绕稳地价、稳房价、稳预期目标，进一步增强住房信贷政策的精准性，科学研判、适时调整优化房地产政策，因城施策、精准实施好差别化住房信贷政策，更好地支持刚性和改善性住房需求。